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LA MUTUAL MUGICA EN EL ACCESO A LA CASA PROPIA
La Mutual Carlos Mugica, liderada por Marco Galán, desde un sistema autogestivo da una salida popular al acceso a la tierra a través de un loteo asociado a sindicatos. La tarea de un gran dirigente mutual.
Lo cierto es que las políticas públicas no se han ocupado desde hace años del déficit habitacional que ya es crónico en el país, y de difícil solución individual para los sectores medios y bajos que no pueden llegar a tener un lote y construir su casa.
Para la Mutual la tarea es localizar el terreno, reunir los asociados interesados en llegar a cumplir el anhelo de la casa propia y cumplir con los que venden la propiedad.
La Mutual gestiona la adquisición de la tierra, aprueba el loteo y produce los lotes con servicios y se ejecutan las obras con empresas o pymes del lugar. Los afiliados al sindicato o quienes pretendan acceder a lotes- el programa es abierto-, se tienen que asociar a la Mutual. Primero se firma un convenio por la tierra para el aporte económico y pagar el lote y otro por la infraestructura.
El proceso dura 20 meses, desde que se adquiere el lote, y ahí comienza el inicio de obra. Hay que tramitar el proyecto y aprobarlo por la Mesa Única de Loteos -MEUL- y obtener la licencia ambiental. En la Provincia de Córdoba el trámite demora alrededor de un año, es lo que más tiempo lleva.
La infraestructura se divide en varias etapas: agua, luz, alumbrado público, apertura de las calles. Cordón cuneta y pavimento en la mayoría de los casos, aunque en Villa del Prado es suficiente con la consolidación de las calles y el que pudo comprar el lote, tendrá antes la posesión para construir.
Marco Galán -presidente de la Mutual Carlos Mugica
“En los años 90 hicimos loteos con cooperativas, cuando formábamos parte de la Unión de Organizaciones de Base. Ahí el Estado financiaba la compra de tierras y podíamos hacer la infraestructura con recursos públicos para sectores populares. Produjimos casi 2.000 lotes con servicios y en algunos casos la vivienda completa.
Después eso se cortó, no hubo más aportes públicos. Desde 2001 que la provincia no interviene más en el tema de lotes con servicios asociada a las organizaciones.
A partir de 2010 en la Mutual estamos en lo que concierne al lote con servicios, en una perspectiva de trabajo conjunto con la Unión de Educadores de la Provincia – UEPC-. Evaluamos cómo estaban los docentes para el acceso a la tierra, no solo en la ciudad de Córdoba sino también en el interior. Y vimos cómo los precios de los terrenos se habían elevado y se disociaban de su capacidad adquisitiva”.
El Estado se desentiende del problema habitacional
“En Córdoba las inversiones en compra de tierra captaron los recursos de la producción agropecuaria y sojera particularmente. Se manifiesta en los fondos de inversión, fideicomisos, hacen barrios cerrados, departamentos. Eso generó una suerte de burbuja inmobiliaria.
Un docente, por ejemplo, no puede comprar su lote como hace 50 años atrás, a raíz del costo de la tierra. No hay regulación del Estado, que tampoco proporciona tierras ni lotes con servicios. Hay carencia de políticas nacionales, provinciales o locales.
La gente está condenada a alquilar o quedarse en las viviendas familiares, hacinadas. Esto no sólo sucede en las clases populares, es también la realidad de las clases medias. En muchos casos hay ocupaciones de tierras, está demostrado cómo crecieron los asentamientos. Y es todo un tema urbanizar estos asentamientos después, con el hecho consumado”.
Se necesita un Estado presente
“El Estado debería tener políticas accesibles para la vivienda, puede ser el Procrear o el Plan Semilla en la provincia, pero masivo, ya que 10 mil viviendas en Córdoba no mueven el amperímetro. La ausencia del Estado lleva a profundizar el problema y, desde ya, a aumentar la desigualdad en una sociedad donde la pobreza supera el 40 por ciento.
En Córdoba hace tiempo que no se impulsan políticas públicas para la construcción de viviendas populares o para el acceso a lotes con servicios, es suficiente con dar un vistazo a los presupuestos que año atrás año se aprueban.
La Ley 10.738, que creó el programa ‘Lo Tengo Social’, que no tiene presupuesto, dice en sus fundamentos: “Es necesario pensar este tema de otra forma, que el Estado trabaje en asociación con las organizaciones sociales”.
La conexión con los sindicatos
“En este contexto empezamos a coordinar con la UEPC, para trabajar sobre un modelo de gestión, autónomo y gestionado por la mutual y de autofinanciamiento. Largamos con una primera propuesta con la Asociación Civil “Encuentro Comunitario” de Villa María y se produjeron las primeras 32 hectáreas, 650 lotes que ya tienen gente viviendo.
Pudimos demostrar que se puede hacer una experiencia de compra de tierra comunitaria, hacer la subdivisión de los lotes, dotarlos de infraestructura y que la gente acceda a la escritura.
A partir de allí es por autoconstrucción o por acceso a créditos como ProCrear. Después hicimos lo mismo en Río Ceballos, 48 hectáreas, 720 lotes con servicios, sobre la ruta E53, también con la UEPC. Y en 2015 nos vinimos a Alta Gracia y Villa del Prado, con el programa de nuestra mutual “Prohas” (Producción de Hábitat Social).
El programa tiene cuatro etapas. Los tres primeros ya se completaron, son 1.250 lotes sobre la ruta C45 entre la ruta 5 y la ruta a Falda del Carmen. Hace una semana lanzamos el Prohas IV, que son 1.000 lotes, donde participan otros sindicatos como el de los Docentes Universitarios- ADIUC; el Sindicato de los Judiciales -AGPJ. y otras mutuales”.
Aquí nadie se lleva la ganancia
“No hay un privado que se lleve la ganancia. Hemos demostrado que es posible producir los lotes con servicios y escriturarlos. Se inicia el proceso, se realizan los aportes de las cuotas y luego se accede a la tierra. Todos los que participan son asociados a la Mutual”.
La localización de los loteos
“La localización la consensuamos con los sindicatos. Empezamos a trabajar con los vendedores sobre una opción de compra que sea accesible. Pesificar la compra es algo difícil, porque la tierra se cotiza en dólares. Lograr un plan de pagos financiado; le tenemos que explicar a los vendedores que se tienen que asociar de alguna manera con nosotros y poder cobrar la tierra en función del plazo que le damos a nuestros asociados. En el último loteo obtuvimos 36 cuotas para abonar a los vendedores en pesos. El Prohas IV, la última etapa que desarrollamos, cuenta con 59 hectáreas”.
La cantidad de lotes con servicios ya producidos por la mutual
“En Villa María 32 hectáreas, 630 lotes; en Río Ceballos 48 hectáreas, con 716 lotes incluidos los PH; en Alta Gracia el Prohas I, II y III son en total 1.257 lotes, en hectáreas llegan a 90; y en Villa del Prado, el Prohas IV son 59 hectáreas que implican 1.000 lotes aproximadamente”.
El impacto social de la especulación inmobiliaria
“Trabajé mucho ese tema, fue mi tesis de doctorado” Cómo acceder desde los sectores populares a la tierra urbana. La ordenanza del Convenio Urbanístico que sacó el intendente Ramón Mestre (h), y cómo inicia esto Mestre padre, cuando crea las urbanizaciones especiales, los primeros barrios cerrados de Córdoba.
Esto permitió que por decreto el intendente aprobara excepciones a la norma, construir en altura o cambiar el uso del suelo. De rural, o de industrial a urbano. Se compraban tierras muy baratas y se cambiaba a uso urbano. Estudiando caso por caso, pudo verse cómo Mestre hijo no aplicaba correctamente la norma.
Una hectárea que valía 20 o 30 mil dólares al variarse el uso del suelo, permite a un empresario, por un mero acto administrativo multiplicar el valor de la tierra por cuatro, cinco o más veces y esto generó una ganancia escandalosa para los desarrollistas.
Hay 2,5 millones de viviendas vacantes en el país, según el censo. Esta oferta está desvinculada de la demanda social y ahí podría intervenir el Estado, como en Estados Unidos o Alemania, penando o expropiando a la vivienda ociosa, gravando con impuestos u obligando para que se incorporen al mercado. O generar una inmobiliaria social. En Córdoba hay más 200 mil viviendas o departamentos ociosos.
La gente no quiere tener dinero en los bancos y lo que no se factura se reinvierte en propiedades, es un reaseguro para mantener el valor del dinero. Hay edificios que están totalmente vacíos, ahí debe intervenir el Estado, obligando a la venta o el alquiler”.
El “costado social” que representamos
“La falta de regulaciones y lo que es peor, la permisividad o beneficios hacia el sector llamado “desarrollista”, tienen un costado social que no es atendido por los gobiernos. Las consecuencias sociales son terribles.
Queremos demostrar por un lado que hay una demanda, por el otro que la Economía Social y Solidaria puede captar ahorros y están muy lejos de generar las “burbujas inmobiliarias”. Se producen lotes a valores muy diferentes a los del mercado, con una diferencia de alrededor del 50 por ciento para arriba. La gente es copropietaria, el asociado hace aportes, acompaña un proceso solidario y después recibe el beneficio que es el lote con servicios”.
Colofón
Siempre nos admira la capacidad emprendedora y la multiplicidad de acciones que despliega la Mutual Carlos Mugica bajo el liderazgo entusiasmado y motivador de Marco Galán, con una trayectoria admirable.
Tal vez en esta fuente debieran abrevar los dirigentes de nuestras entidades, para encaminar sus Obras y sus Valores en una función que los trascienda.
Fuente: La nueva mañana- Miguel Apontes- y elaboración propia
1 comentario en "LA MUTUAL MUGICA EN EL ACCESO A LA CASA PROPIA"
Hola. Buenos días.
Somos una Asociación Civil Unidos del Sur.
Con 100 familias y estamos busc tierras.
Este grupo nace de otra Org, de los 90 . Vi.pro.( vi.pro fue asesorada por SEHAS)
Están siendo capacitados y Organizados por Ana.
Nos gustaría mucho poder hablar con Uds.